贷款买房记之美国的房屋保险

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在美国贷款买房,房贷公司(Mortgage)和银行通常要求购买房屋保险(Home Insurance),这样如果因为意外出现财产损失,他们的利益也有保障。以公寓(Condo)为例,房贷公司可能要求保险额度至少是房价的 20%。

房屋保险哪家比较好?我买房的时候,大致比较了四家。经纪人 Fenny 建议,除了保险费(Premium)外,最主要看保险的覆盖范围(Coverage)和自付额度(Deductible),如果有不懂的条款,尽管问 -- "Ask, ask, ask is my safe strategy when I shop for insurance."

GEICO (Liberty Mutual) 的房屋保险

我联系的第一家保险公司是 GEICO,原因是我当时用他们家的汽车保险,而同时购买多种保险会有折扣。

GEICO 旗下的房屋保险公司是 Liberty Mutual,他们给我的报价是全年 1,203 美元。我之前没有买过房屋保险,并不清楚行情,但是房贷公司的贷款专员(Loan Offier)Cristian 在给我做 Closing Fee 的时候,预估的保险费每月只有 30 多美元,全年不到 400 美元,差得也太多了!

Liberty Mutual 的报价中,最大的一项是 “Additional Coverage” 里面的 “Increased Additions and Alterations”,817 美元。下面是我和他们的通话(大意):

  • 我:这个 817 美元是什么?
  • Liberty Mutual: Blah blah blah blah.
  • 我:没听懂。
  • Liberty Mutual: Blah blah blah blah.
  • 我:还是没听懂。这项能删除么?我现在最重要的是 Dwelling Coverage,因为我们很快要 Close。请给我最低限度的条款(Minimum Coverage),其他项目我以后再考虑。
  • Liberty Mutual: 这个已经是 Minimum Coverage 了。
  • 我:就是说这个 817 美元是不能删减的,对吗?
  • Liberty Mutual: 是的。

用 Cristhian 的原话来说,这个报价 “is crazy for a condo insurance”;他的同事 Caitlin (Mortgage Loan Processor) 在看到这些文件之后也认同:“I would agree – this is incredibly high for a condo policy.”

Progressive 和 State Farm 的报价

因为 Liberty Mutual 的报价比 Mortgage 预估的价格高出太多 -- 近 3 倍,所以我搜了一下其他的保险公司,在 Progressive 和 State Farm 做了简单的在线报价(Online Quote):

  • Progressive 报价 $475 美元
  • State Farm 报价 $320 美元

这两个报价不是 100% 准确,因为 Online Quote 系统要求提供的信息千奇百怪,有些我根本不知道,只好随便填写。比如说,房子尺寸、楼层、建筑年代、风格、前后墙面的材料、屋顶的风格和材质、屋内的报警系统、地毯和地板的面积;甚至 100 英尺内是否有消防栓、1 英里之内是否有消防站,等。

不管怎么样,这两个报价至少可以用作参考。

Mortgage 公司也有保险业务

我把这些信息给 Mortgage 公司之后,Caitlin 说他们也有 Home Insurance Agent, 如果我有兴趣的话可以让他们做一个报价。我搜了一下,原来他们集团旗下还有一家保险公司。

在用这家 Mortgage 公司之前,我曾经和 PNC 和 HSBC 两家银行谈过房贷需求,可能因为是旺季的缘故,对方的回复都很慢,经常是一封邮件过去,几天以后才回复。

而这家 Mortgage 公司的速度很快,上午邮件过去中午就打电话过来了。他们介绍的 Home Insurance Agent 名叫 Melody,从头衔来看是副总裁,反应也很快 -- 他们公司的规模比较小,估计 VP 的含金量没那么高;可能就是因为公司较小,所以服务更好。

另外一个很大的好处是,因为保险和房贷是同一个集团的关联公司,Home Insurance Agent 直接找房贷公司要了所有的信息,我什么都不用管、也不用回答很多问题,省却不少麻烦。

房屋保险的 Coverage 条款解释

Melody 最初给的报价是一年 609 美元。后来我降低了两项的保额,报价随之降低到 317 美元。

第一项是 Dwelling Coverage,保的是房屋结构(不包括外墙及公共区域,那些是公寓管委会 HOA 的责任,有 Master Policy 保险)。房贷公司需要的就是这一项,要求保额是房价的 20% 以上,我实际保的是 88,500 美元,保费是每年 159 美元。

第二项是 Personal Property,保的是屋子里所有的个人财产,如家具、家电、手机、笔记本、相机、衣物等。Melody 最开始按照 125,000 美元投保,保费是每年 415 美元。很多美国人注重居家品质,家里的东西很值钱,比如说贵重的实木家具、甚至是祖传的古董家具,不管是租房还是买房,走到哪带到哪。至于我自己,租房的时候就没打算长住,一件值钱的家具都没有,把我卖了都不一定能有十二万五千美元,于是把保额降低到 3 万美元,保费减为每年 119 美元。

第三项是 Loss of Use,如果房子出现问题、维修期间不能住在房子里,在外面吃住的开销由保险报销,最开始 Melody 保的是 6 万美元,我降到了一万二,这是整个保险自带的额度,无需另外缴费。

第四项是 Personal Liability,如果有人在我的房子里受伤,比如说朋友、小孩来我家玩,或者工人作业,从楼梯上摔下来,打官司判决我有责任,保险公司会管。我买的额度是 30 万美元,保费每年只有 10 美元,可见这种情况非常罕见。

第五项是医疗支出,Melody 选的是 1,000 美元,我没意见,保费为 0.

“Deductible -- All Peril -- 1,000” 的含义是以上各项,除非另外列明,自付额度全部是 1,000 美元;超出部分保险公司才会介入。All Peril 也称 "Open Perils";与之对应的是 "Named Perils",区别如下:

  • Named Perils policies list exactly what is covered by the policy
  • Open Perils (or All Perils) policies will list what is excluded from coverage.

Water Backup and Sump Overflow 是指由下水道回水或者水溢出来造成的损失,保额为 1 万美元,全年保费 42 美元。需要注意的是,下水道管道破裂,并不属于 "Water Backup" 或者 "Sump Overflow",不在此项保险之内。

最后一项 Identity Fraud Expense Coverage 字面上看是身份诈骗的保险,我不是很清楚为什么房屋保险里会有这个条款(Liberty Mutual 的报价里也有),额度是一万五千美元,无需另外缴费,所以我也懒得问。

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Derek Yang(戴睿可)来自湘西农村,毕业于北京大学,曾在广东中山电视台、北京盛唐传扬公关公司、迪思传媒集团工作,2012 年底移居美国首都华盛顿特区。博客主要是个人经历,因访客逐渐增多,很多实用的经验已迁移至新站「美国攻略」,以帮助更多刚来美国的人。最近我在试验一个帮助农村高年级学生规划人生的「眼界计划」,欢迎转发扩散。添加微信请参见这里

1 条评论

  1. 太有帮助了!

    yitian 2016-08-21 20:44:31 # 回复